Pahin asuntosijoitus mokani: tappio 48 815€

Keväällä 2013 ostin yhdessä siskoni kanssa toisen sijoitusasuntoni. Se osoittautui pahimmaksi virheeksi, jonka olen tehnyt. Hyväksyimme tällä viikolla asunnosta ostotarjouksen ja nyt pääsemme jättämään sen taaksemme. Jotta tämä kokemus ei menisi ihan hukkaan pitää analysoida mitä virheitä teki jotta niitä ei enää jatkossa tee. Vaikka tästä realisoituu mittavat tappiot olen todella tyytyväinen että minun ei tämän jälkeen tarvitse uhrata ajatustakaan sille vaikkakin jäljelle jää vielä lainaa joka muistuttaa tästä virheestä olemassa olollaan.

Virhe 1: taloyhtiön papereiden ymmärtäminen

Listasin tämän ensimmäisenä virheenä koska tästä johtui useampikin virhe. Taloyhtiön paperit on syytä katsoa hyvin ja niistä pitäisi saada hyvä kuva mitä remontteja on seuraavan 10 vuoden sisään mahdollisesti tulossa. Emme osanneet varautua siihen, että jo kolme vuotta myöhemmin alettaisiin valmistella kiireellistä linjasaneerausta. Putkien huono kunto oli yllätys ilmeisesti myös taloyhtiön hallitukselle, mutta nyt kun katson noita vanhoja papereita niin kyllä siellä oli selkeitä merkkejä että tähän olisi pitänyt varautua.

Virhe 2: sijainti

Paikkakunta oli erittäin tuttu minulle, mutta en ilmeisesti tuntenut sitä selkeästikkään vuokralaisen näkökulmasta. Vaikka asunto oli hyvällä alueella se ei siltikkään ollut yhtä hyvä vuokraamisen kannalta kuin esimerkiksi toinen sijoitusasuntoni, joka on noin 1km päässä tästä asunnosta. Sijainti virheeksi voisi myös kirjata sen, että paikka kunnalle alettiin hyvinkin nopeasti rakentamaan ihan massiivisesti lisää uusi kerrostaloasuntoja ja näin ollen markkinoille tuli jopa ylitarjontaa. Vapaiden asuntojen määrä on täysin hyydyttänyt asuntokaupan ja kaikki vähänkään kalliimmat vuokra-asunnot. Täysin tukien varassa olevia vuokralaisia kyllä löytyisi mutta ne eivät kuulu lainkaan meidän kohdeasiakasryhmään.

Virhe 3: asunnon koko

Asuntoa oli aivan liian iso kaksio ja olisi varmasti mennyt vuokralle kolmiona paremmin. Tämä tietysti vaikutti mahdolliseen vuokraan.

Virhe 4: väärin arvioitu vuokrataso

Vaikka olin syntyperäinen paikkakuntalainen en osannut arvioida oikein vuokratasoa. Tämän vuoksi vuokrapyyntimme teki vuokraamisen huomattavasti haastavammaksi ja työläämmäksi eikä vuokralainen yleensä pysynyt kauan vaikka asunnon taso oli korkea verrattuna halvempiin asuntoihin.

Virhe 5: ostohinta

Ostimme asunnon aivan liian kalliilla ja koska emme olleet varautunut linjasaneeraukseen ja olimme tehnyt laskelmat myös liian optimistisella vuokralla, joten laskelmamme oli heti alusta asti väärät ja vaikka pitkään pääsimme hieman yli nolla tuloksen veti linjasaneeraus ja liian usein vaihtuva vuokralainen tuloksen kassavirta negatiiviseksi.

Virhe 6: velkavivun suuruus

Asunto ostettiin kokonaan velkarahalla ja emme laittanut senttiäkään omaa rahaa asuntoon ennen kuin tänä vuonna. Tämän vuoksi mahdollinen vuokra ei enää kattanut lainahoitokuluja ja yhtiövastikkeita. Olisimme joutunut maksamaan lainan lyhennystä omasta pussista ja tässä olisi myös iso riski korkojen noustessa.

Näiden virheiden vuoksi asunto yksinkertaisesti aiheutti liikaa stressiä ja kumpikaan ei enää halunnut tehdä mitään asunnon eteen. Näin ollen kun edellinen vuokralainen lähti päätimme ottaa välittäjän myymään asunnon vaikka tiesimme heti sen menevän tappiolla. Oma osuuteni luovutus tappiosta on hieman vajaa 24 900€. Onneksi noita voi nykyään käyttää vähentämään muita pääomatuloja verotuksessa. Asuntosijoittamisessa tappiot on helposti suurempia ja ongelmat voi olla isoja. Olen onneksi välttynyt vuokralaisen aiheuttamista ongelmista pääasiassa sillä minulla on selkeät kriteerit minkä mukaan vuokralaisen valitsen ja mielummin valitsen tyhjän kuukauden kuin väärän vuokralaisen.

Vaikka tällä kertaa mentiin päin mäntyä ja kovaa niin olen ottanut tästä opiksi ja olen myös käynyt kursseja, joita voin lämpimästi suositella kaikille asuntosijoittajaksi aikovalle sillä muutaman tonnin kurssit voivat säästää sinut usealta murheelta ja isoilta tappioilta. Seuraavan sijoitusasunnon kanssa tulen olemaan todella tarkka ja todennäköisesti se tulee olemaan uusi tai uudehko, jotta yllätyksiä ei tule. Ihan heti en ole ostamassa seuraavaa asuntoa ja todennäköisesti käytän myös asiantuntijaa apuna valinnan tekemisessä seuraavalla kerralla.