Faktat lyhyesti
- Perustettu: joulukuu 2016
- Pääkonttori: Riga, Latvia
- Lainatyypit: kiinteistölainat
- Lainan maturiteetti: 6 – 24kk
- Lainan lyhennys: tyypillisesti bullet eli viimeisessä erässä
- Korko: 13 – 18%, keskituotto 14,59%
- Valuutta: EUR
- Minimisijoitus: 50€
- Minimitalletus: 50€
- Maat: Latvia
- Buyback takuu: Ei
- Jälkimarkkinat: Ei
- Auto invest: Kyllä
- Lainoja rahoitettu: 8,7m€ (30.6.2019)
Buyback takuu / vakuudet
Lainoissa ei ole buyback takuuta, mutta lainat on kaikki vakuudellisia. Vakuuksia kohteissa on kahdenlaisia mortgage eli ihan normaali kiinteistön kiinnelaina ja toinen equity missä rakennuttaja itsessään on takaajana omaisuudellaan. Tämä jälkimmäinen on hieman riskillisempi, joka näkyy tietysti korossa. Lainan suhdetta vakuuteen ilmoitetaan LTV tai FLTV luvulla.
LTV on kiinteistön nykyarvon suhde lainaan kun taas FLTV on kiinteistön arvo sen parannusten jälkeen suhteessa lainaan. Bulkestatessa LTV on yleensä aina alla 70% ja mitä alhaisempi se on sitä vähemmän riskiä pääoman menettämiselle on. FLTV ei taas ole ihan niin yksioikoinen sillä aina on pieni riski että kiinteistön arvo ei nousekkaan niin kuin on arvioitu ja projekti voi jäädä kesken. Bulkestatessa jokainen projekti menee tiukan asiantuntija paneelin arvioinin läpi ennen kuin se hyväksytään. Toistaiseksi vielä yksikään projekti ei ole jäänyt maksamatta. Koska kaikki kohteet on vakuudellisia ja vakuudet on kattavia ei Bulkestate tarjoa buyback takuuta.
Jälkimarkkinat
Bulkestate:sta puuttuu toistaiseksi jälkimarkkinat, joten se on otettava huomioon sijoitusta tehdessä. Lainan näin ollen joutuu pitämään maturiteettiin asti.
Riskit
Suurin riski on siinä että rakentaja/lainan ottaja ajautuu talousvaikeuksiin eikä saa projektia vietyä loppuun asti. Tällöin Bulkestate voi joutua realisoimaan vakuutena olevan kiinteistön joka toivottavasti on sen arvoinen kuin mikä sen arvoksi on arvioitu. Bulkestate käyttää ulkopuolista tahoa arviointeihin.
Raportointi ja tilastot
Bulkestaten raportointi on hieman rajoittunutta. Et saa valmista veroraportti vaan joudut itse laskemaan saamasi tulon. No tapahtumia tämän tyyppissä lainoissa on vähemmän joten tuo tuskin iso ongelma.
Omat kokemukset
Seurasin Bulkestatea yli vuoden ennen kuin tein ensimmäisen sijoitukseni. Ensimmäinen olikin sitten suurin yksittäinen sijoitus minkä olen koskaan tehnyt kun sijoitin kerralla 10 000€ yhteen kohteeseen. En varmasti olisi uskaltanut tota tehdä ellen olisi ollut vakuuttunut heidän asiantuntemuksesta ja nähnyt jo useita kohteita onnistuneen.
Bulkestate tarjoaa joissain kohteissa 1% tai 2% cashbackin kun sijoitat vähintään 10 000€ tai 25 000€ kerralla. Sain sen 1% sijoittamalla tuon 10 000€. Tuossa kohteessa maksetaan sekä korko että pääoma vasta laina-ajan päätteeksi. Saamani 100€ cashback sitten sijoitettiinkin auto investillä seuraavaan kohteeseen jossa oli 15% korko.
Tulen varmasti jatkossa sijoittamaan ennemmänkin Bulkestaten kohteisiin kun kasvatan kiinteistölainojen osuutta salkussani.
