Faktat lyhyesti
- Virallinen nimi: EstateGuru Oü (rekisteri tunnus 12558919, Viro)
- Perustettu: 2013
- Pääomistajat: Kristjan-Thor Vähi (Viro) ja Marek Pärtel (Viro)
- Perustajat: Marek Pärtel, Marko Arro, Ararat Yuzbashyan, Kaspar Kaljuvee ja Julian Kaljuvee
- Valuutta: EUR
- Minimisijoitus: 50€
- Minimitalletus: 0€
- Maat: Suomi, Viro, Latvia, Liettua, Saksa, Ruotsi, Espanja ja Portugali
- Buyback takuu: Ei
- Jälkimarkkinat: Kyllä
- Auto invest: Kyllä
EstateGuru on markkinapaikka vakuudellisille lainoille, jossa vakuutena on kiinteistö tai asunto. EstateGuru perustettu 2013 ja virallisesti rahoitti ensimmäisen lainansa tammikussa 2014. Siitä lähtien se on kasvanut kovaa tahtia ylittäen 300m€ lainoja tammikuussa 2021. EstateGuru on saanut rahoitusta mm. StartupWiseGuysilta ja viimeksi 2020 keväällä joukkorahoitti yli miljoonalla eurolla Seedersissä.
Buyback takuu
EstateGurun projekteissa kuten yleensäkin kiinteistöprojekteissa ja yrityslainoissa ei ole buyback takuuta, mutta niissä on tontti, kiinteistö tai asunto vakuutena. Tässä kannattaa katsoa LTV (loan to value) arvoa. Mitä alhaisempi LTV sitä todennäköisemmin saat pääoman takaisin vaikka lainan ottaja ajautuisi maksuvaikeuksiin. On hyvä huomioida, että LTV arvo saattaa kasvaa mikäli laina on jaettu useampaan osaan. EstateGuru ei tähän mennessä ole menettänyt yhtään sijoittajien pääomaa ja heillä on hyvin toimiva perintä prosessi.
Jälkimarkkinat
EstateGurulla on toimivat jälkimarkkinat, jossa voit ostaa tai myydä lainoja. Listaus näyttää tähtisymbolilla lainat joihin olet jo sijoittanut.
Voit käyttää monipuolisia suodatus asetuksia löytääksesi juuri ne lainat joihin haluat sijoittaa. Jälkimarkkinoiden etu ensisijaiseen markkinaan on se, että laina on jo rahoitettua ja tuottaa heti. Näet myös miten lainan maksu on lähtenyt käyntiin.
Riskit
EstateGuru voi mennä konkurssiin
EstateGuru toimii vain välittäjänä ja mikäli se menisi konkurssiin ei se suoranaisesti vaikuttaisi sijoituksiisi. Tässä tapauksessa kolmas osapuoli ottaisi hoitaakseen sijoitusten saattamisen loppuun. EstateGuru on toiminut markkinalla jo pitkään, mutta se on näyttänyt voitollista tulosta vain vuonna 2018 muutoin tulos on ollut tappiollista voimakkaan kasvun vuoksi. En pidä riskiä EstateGurun konkurssista kovinkaan suurena sillä se on saanut markkinoilta hyvin rahoitusta ja pystyisi supistamaan toimintaansa mikäli markkinatilanne sitä vaatisi.
Mikäli EstateGuru kuitenkin menisi konkurssiin on sijoittajan varat turvassa LemonWayn hallinnoimalla tilillä erillään EstateGurun varoista. Lisäksi lainasopimuksen on sijoittajan ja lainaajan välisiä ja EstateGuru vain hoitaa lainoja. Se aiheuttaisi varmasti ylimääräistä vaivaa, mutta EstateGurun konkurssin vuoksi rahojasi tuskin menettäisit.
Lainaaja voi mennä konkurssiin
Tämä riski on aina olemassa ja siinä tapauksessa kohteen vakuudet todennäköisesti realisoitaisiin. Riski on siinä että vakuudet on yliarvioitu tai ovat vähemmän arvokkaita sen hetkisessä markkinatilanteessa, jolloin tappiota saattaa syntyä. EstateGurulla on hyvä track record näissä ja toistaiseksi se ei ole menettänyt yhtään sijoittajien pääomaa vaikka lainaaja on ajautunut ongelmiin. EstateGuru on hyvin aktiivinen ettei sen tarvitsi lähteä perimään saataviaan oikeusteitse.
Auto-invest
EstateGurun auto-invest uudistui hiljattain ja nyt voit valita kahdesta valmiista auto invest strategiasta tai tehdä omasi. Itse valitsin custom, jotta voin kontrolloida mahdollisimman tarkasti millä kriteereillä lainoihin sijoitetaan.
- Min. interest: pienin korko minkä hyväksyt lainassa
- Period: Lainan maksimi maturiteetti kuukausissa
- Counties: Maat jonka kohteisiin haluat sijoittaa
- Loan type: Lainan tyyppi: bridge (siltalaina), business loan (yrityslaina) ja development loan (rakennus/remontointi laina)
- Repayment type: Lainan takaisinmaksutyyppi: bullet (pääoma maksetaan lopussa), full bullet (pääoma ja korko maksetaan lopussa), all loans (kaikki lainat), all bullet (kaikki bullet lainat)
- LTV: Loan-to-value eli lainan suhde vakuuden arvoon.
- Makx. exposure to single loan: Summa joka maksimissaan sijoitetaan yksittäiseen lainaan
- Security: Lainan vakuuden kiinnitys järjesty. 1st rank (senior laina), 2nd rank (junior laina).
- Include refinancing loans: Osallistutko lainojen uudellen rahoitukseen. Tällä rahalla käytännössä maksetaan aiemmille sijoittajille, jotta lainaaja saa enemmän aikaa esim. kohteen myyntiin.
- Stage loans: Laina saatetaan olla jaettu useampaan kierrokseen. Jos osallistut useampaan kierrokseen käytännössä lisäät sijoitusta saman vakuuden piiriin ja kasvatat riskiäsi.
- Exposure per project: Include all stages (sijoita kaikkiin kierroksiin), define amount (määritä maksimi per projekti)
- Exposure per borrower: Include all loans (sijoita kaikkiin yksittäisen lainaajan projekteihin), define amount (rajaa kuinka paljon sijoitetaan yksittäisen lainaajan projekteihin)
- Invest in currently open loans: Sijoita tämän auto-investin säännöillä nyt auki oleviin kohteisiin: Yes (kyllä), No (ei sijoita vain tuleviin kohteisiin)
- Invest all funds available: Sijoita kaikki vapaat varat: Keep uninvested (pidä tilillä aina asetettu summa käteistä)
Tilastot ja raportit
EstateGurusta saat tarvittavat raportit joilla voit raportoida tulosi veroilmoitukseen. Alla näet esimerkit tulosteista, joita voi käyttää esim verotukseen tai yrityksen kirjanpitoon. Lisäksi voit ladata kaikki tapahtunut ja sijoitukset PDF, CSV ja Excel muodossa.
Rekisteröinti
EstateGuru:n voit rekisteröityä sijoittajaksi sekä yksityishenkilönä että yrityksenä. Yrityksenä tarvitset normaalin tunnistautumisen (passi tai henkilökortti) lisäksi myös yrityksen perustusasiakirjan (articles of association) ja kaupparekisteriotteen. Rekisteröinti saattaa näyttää hieman eriltä kuin kuvissa sillä sitä on päivitetty sen jälkeen kun itse rekisteröidyin.
Tunnistautumiseen suosittelen käyttämään Veriff:ä sillä se on nopeampi automaattinen prosessi.
Uutena on kysymyspatteristo, jossa testataan että ymmärrätkö sijoittamisen riskejä. En tiedä mitä käy jos näihin vastaa pahasti väärin. Jos et tiedä kysymyksen vastausta suosittelen etsimään sille vastauksen ja myös ymmärtämään mitä se tarkoittaa. Vastaukset löytyy FAQ osiosta sekä EstateGurun blogista, jossa on hyvin avattu mm. mitä eroa on senior ja junior lainalla.
Omat kokemukset
Rekisteröidyin EstateGuruun jo kauan aikaa sitten, mutta sijoittamisen aloitin vasta syksyllä 2020. Olen osallistunut myös EstateGurun joukkorahoitus antiin ja omistan hieman sen osakkeita.
Olen sijoittanut jo 128 lainaan joista jo 53kpl on maksettu takaisin. Osa lainoista on ollut myöhässä ja se on ollut mukava nähdä kuinka aktiivisesti lainaaja yritetään saada maksamaan erääntynyt maksu ilman että tarvitsee lähteä sitä oikeusteitse perimään. Pidän myös siitä että jokaisesta lainasta on helposti nähtävillä tarkat tiedot sen tilanteesta ja myöskin se mitä lainan perimiseksi on tehty.
Itse käytän auto investiä, jolla haen hajautusta (Näet auto-invest osiossa custom strategiani asetukset). Sen lisäksi saatan tehdä yksittäisiä poimintoja. Toistaiseksi olen ostanut vasta yhden lainan jälkimarkkinalta ja se oli ostohetkellä myöhässä. Se on tällä hetkellä ihan ajallaan maksettu. Vakuutena oli Suomessa sijaitseva huoneisto.
On aika helppo nähdä miksi EstateGuru on suosittu ja jos kiinteistölainat kiinnostaa on se ehdottomasti yksi parhaista markkinapaikoista niille. EstateGuru on myös yksi harvoista, joka pitää sijoittajan varat erillisellä asikaskohtaisella tilillä LemonWay palvelun kautta. EstateGuru on myös Suomen Finanssivalvonnan valvoma joukkorahoitus välittäjä. EstateGuru saa tällä hetkellä vahvan suosituksen, mutta on syytä seurata ettei laatu kärsi sen kasvaessa ja laajentuessa uusille markkinoille.
