Kiinteistömoguliksi joukkorahoituksella?

Oletko haaveillut tulevasi kiinteistömoguliksi? Se ajatus on saattanut pälkähtää monenkin aloittelevan asuntosijoittajan. Näin kävi itselläni ja näin myönsi myös P.Ohatta kirjoittaessaan pahimmasta virheestään kun hän luopui sijoitusasunnoistaan tappiolla. Yksi pahin sijoitus virheeni liittyy myöskin väärin valittuun sijoitusasuntoon.

Sijoitusasunto

Moni raha- ja varallisuusvalmentaja hehkuttaa nimenomaan asuntosijoittamista hyvänä ja helppona tapana kartuttaa varallisuutta. Tuo on mielestäni todella vaarallista tällä hetkellä. Jos olet sijoittanut vain nousumarkkinaan eivät pienet virheet paljon paina, mutta uskon että jatkossa nuo virheet voi viedä perikatoon varsinkin jos oma talous ei ole reilusti ylijäämäinen.

Asunto ja etenkin kiinteistö sijoittaminen on piensijoittajalle hyvin haasteellinen. Pääomaa tarvitaan alkuun kohtuullisen suuri määrä tai sitten kohde vivutetaan tappiin, joka entisestään kasvattaa riskiä. Lisäksi jotta yhden asunnon riskiä voisi pienentää hajauttamalla silloin tarvitaan vieläkin enemmän pääomaa ja mahdollisesti velkaa. Remppataitoinen voi tosin ostaa halvemman ja huonokuntoisemman asunnon ja tuottaa siten arvoa ja uskon että tuo onkin paras tapa ostaa asunto.

Myös huonosti valittu vuokralainen tai kohde voi aiheuttaa hirveästi päänvaivaa ja ylimääräistä työtä sekä heikon tai jopa negatiivisen tuoton. Riskejä voi pienentää ensin opiskelemalla kunnolla. Tähän löytyy hyvää suomenkielistä kirjallisuuttakin kuten esim. Osta, vuokraa ja vaurastu. Myös Harri Hurun podcast kannattaa ottaa seurantaan sillä siellä on paljon hyödyllistä tietoa.

Oma prosessini vuokrauksessa on jo hioutunut ihan kohtuu hyväksi viimeisen reilu kymmenen vuoden aikana, mutta todellisuudessa viimeiset viisi on ollut opettavaisinta ja työläintä. On ollut linja-saneerausta ja nähnyt kuinka väärin ostettu asunto voi aiheuttaa turhaa stressiä ja pääoman menetystä.

Lisäksi markkina on mennyt sivuttain tai jopa laskenut jo vuosia kunnassa, jossa asuntoni sijaitsee vaikka onkin HSL:n lähialueella. Tähän on vaikuttanut valtava tarjonta uusia asuntoja, jotka nekään ei ole liikkunut kovin hyvin. Eikä näytä siltä että markkina tulisi paranemaan vielä vuosiin, päin vastoin itse odotan sen menevän vielä heikommaksi. Kaiken näiden lisäksi asunto on hyvin epälikvidi niin hyvässä kuin pahassakin.

Kiinteistösijoitusyhtiöt, rahastot ja REIT:t

Juuri näiden syiden takia itseäni on alkanut enemmissä määrin kiinnostamaan muut kuin suorat asuntosijoitukset. Asuntohin voi sijoittaa suht helposti erinäisten rahastojen ja kiinteistösijoitusyhtiöiden kautta. Se mitä olen itse näitä tutkinut niin suurin osa rahastoista tuottaa vaan turhan kehnosti ja ei nämä suomalaiset kiinteistösijotusyhtiötkään ole oikein lunastanut lupausta turvallisesta ja tasaisesta tuotosta. On ollut Orava REIT:ä (nykyisin Ovaro), Icon sekä konkurssiin mennyt Huhtanen Capital joka vielä jokin aika sitten yritti listautua pörssiin.

Omasta salkustani löytyvän Cityconin kyytikään ei ole ollut kovin tasaista, mutta siitä on sentään saanut ihan hyvän kassavirran. Kiinteistö bisneksestä voi myös hyötyä omistamalla rakennusyhtiöitä ja näistä olen itse omistanut YIT:tä, jonka myin heti kun sykli alkoi kääntymään. YIT on tosin jo toipunut siitä joten myynti saattoi olla ennen aikainen vaikkakin siinä meni n. 18kk. Lehdon omistajat taas on saanut vielä kylmempää kyytiä.

Yhdysvalloista löytyy paljon hyviä REIT:ä, joissa yhdistyy kassavirta osinkoina ja arvonnousu. Tyypillisestä REIT:stä saat vajaat 4% osinkoa parhaassa tapauksessa maksettuna kuukausittain. REIT:it on myös hyvin likvidejä sillä ne voi myydä pörssissä. Se mikä itselläni eniten ehkä estää isosti niihin sijoittamisessa on niiden korko herkkyys ja korot voi käytännössä vaan nousta. Itse sain kokea tämän kun FED ensimmäisiä kertoja edes vihjaili korkojen noususta niin omistamani mREIT sukelsi rajusti. No tämä oli hieman eri asia kun fyysisiä asuntoja omistava ja vuokraava REIT.

Joukkorahoitus ja lainat

Näiden lisäksi lainat on yksi tapa saada tuottoa kiinteistöistä. Näihin vaan harvemmin piensijoittajat pääsee käsiksi muuta kuin bond rahastojen kautta. Itse sattumalta pääsin laina brokerin listoille ja saan useita kertoja kuukaudessa mahdollisuuksia sijoittaa lainoihin, joissa on vakuudet ja korko n. 10 – 15% riippuen siitä onko se senior vai junior laina. Tässä on vain yksi pieni mutta miksi en ole sijoittanut ainoaankaan lainaan ja se on sijoituksen minimi summa joka on vain 100 000€.

Vertaislainat ja joukkorahoitus taas tekee tästä paljon saavutettavampaa piensijoittajalle. Minimisijoitus on usein ihan kohtuullinen 50 – 100€ ja näin myös hajauttaminen on helpompaa. Ja mikä parasta saat helposti myös maantieteellistä hajautusta. Voit esimerkiksi lainata talonrakennus projektiin Suomessa, Norjassa ja Latviassa sekä ostoskeskuksen rakentamiseen Valko-venäjällä tai AirBnB asunnon hankintaan Espanjassa.

Vertaislaina ja joukkorahoitus puolella on useita vaihtoehtoja saada tuloa ilman että joudut itse osallistumaan tai valvomaan remontointia tai hoitamaan asunnon vuokrausta. Osa mahdollisuuksista on laina muotoisia eli saat kiinteän tuoton ennalta sovitulta ajalta. Osassa taas olet kohteen osa-omistaja ja saat tuoton kun se vuokrataan tai myydään. Olen itse kokeillut näistä vähän kaikkia, mutta itse pidän eniten laina muotoisesta sen kiinteän tuoton ja ennustettavuuden vuoksi.

Kiinteistölaina ja joukkorahoitus markkinapaikkoja

Olen kerännyt tähän joitakin mielestäni hyviä markkinapaikkoja lainoille ja joukkorahoitettuihin asunto- ja kiinteistökohteisiin. Paljon muitakin on joihin olen itsekin sijoittanut, mutta ne ei ehkä ole niitä parhaita.

Bulkestate on keskittynyt puhtaasti kiinteistösijoitus lainoihin ja kohteet on tällä hetkellä pääasiassa Latviasta. Heillä on asiantunteva tiimi ja käyttävät riippumatonta ulkopuolista tahoa kiinteistön arviointiin. Lainoissa on vakuutena kiinteistö. Olen itse sijoittanut muutamaan kohteeseen. Palvelu yleensä punnitaan silloin kun se kohtaa ongelmia ja Bulkestate on mielestäni hoitanut hyvin yhden kohteen ongelmat. Olen kirjoittanut myös arvostelun Bulkestatesta.

Rekisteröidy tästä Bulkestateen.

EVOEstate on aika uusi kiinteistö kohteisiin erikoistunut. Se mikä tekee EVOEstatesta uniikin on se että sen perustajat sijoittaa moniin kohteisiin myös omaa rahaa ja monet kohteista tulee muiden eurooppalaisten markkinapaikkojen hyvistä kohteista. Ennen projektin listaamista he tekevät oman analyysin kohteesta. Olen ollut EvoEstatessa sijoittajana jo yli vuoden ja olen jo sijoittanut useampaan kohteeseen mm. Brickstarterin ja Reinvest24:n. Käytän EVOEstate:a mielummin kuin heidän omaa sen vuoksi että heillä on jo markkinapaikka, jossa voin yrittää myydä kohteen pois jos haluan siitä ennen aikaisesti irti. Lisäksi kohteita tulee aktiiviseen tahtiin lisää. Koronan alkuaikoina oli hieman hiljaisempaa kun hekin katsoivat miten markkinassa käy ja itsekin otin hieman taukoa kiinteistösijoitusten kanssa. Olen kirjoittanut myös EvoEstatesta arvostelun.

EVOEstate tarjoaa lukijoilleni 0,5% cashbackin ensimmäisen 180 päivän sijoituksista. Voit rekisteröityä tästä saadaksesi edun.

Estateguru tarjoaa vakuudellisia yrityslainoja, joissa vakuutena on asunto tai kiinteistö. Estateguru on toiminut jo pitkään ja historiansa aikana ei ole menettänyt yhtään sijoittajien pääomaa. EstateGuru on ehkä yksi luotettavimpia tässä markkinassa ja he tekee asiat oikein. Sijoittajien varat on erillään EstateGurun varoista LemonWayn hallinnoimilla sijoittajien omilla tileillä. EstateGuru on myös suomessa rekisteröitynyt joukkorahoitus välittäjä ja on Finanssivalvonnan valvottava toimija. He on myös avannut toimiston Suomeen ja markkinapaikalta löytyy myös suomalaisia kohteita. Lue myös arvosteluni EstateGurusta.

EstateGuru tarjoaa lukijoilleni 0,5% cashback bonuksen ensimmäisen 90 päivän sijoituksista. Rekisteröity tästä Estateguruun saadaksesi edun.

Brickstarter on espanjalainen loma-asuntoihin erikoistunut kiinteistösijoitus markkinapaikka. Tuottoa tulee asuntojen vuokrasta ja myynnistä. Sijoitin EVOEstaten kautta Brickstarterin Calle Carmen kohteeseen.

Sitä on monesti pälkähtänyt mieleen, että mitä jos ostaisin lomakohteen jota vuokraisin kun en sitä itse käytä. Loppujen lopuksi olen aina tullut järkiini sillä lainaa ulkomaan kohteeseen on vaikea saada ja sen hallinnointi tarvitsisi ulkoistaa joka tapauksessa. Riskien kannalta Brickstarterin kautta osa omistaminen on paljon järkevämpää sillä se ei vaadi sinulta mitään ja rahat on helpompi hajauttaa useaan kohteeseen. Vuokraan siis jatkossakin omat lomakohteeni ja teen sijoitukset Brickstarterin ja muiden vastaavien kautta. Itse ne Brickstarterin kautta suoraan sijoita vaan sijoitan heidän kohteisiin EvoEstaten kautta.

Lopuksi

Useimmissa näistä joukkorahoitus/vertaislainaus palveluista on liian vähän tietoa voidakseen tehdä syvällisen riskianalyysin joten paras tapa hallita riskiä on hajautus ja yksittäisen sijoituksen koko. Sijoittamalla yhteen kohteeseen esim. maksimissaan 1% koko portfoliostasi voit menettää siinä silloin enintään sen eikä se ole katastrofi. Itse sijoitan pääasiassa 1 – 3% yhteen kohteeseen koko lainaportfoliostani.

Joukkorahoitus tarjoaa mielenkiintoisen vaihtoehdon suorille asuntosijoituksille ja siihen on helpompi myös piensijoittajan päästä mukaan. Se on myös täysin erillaista kuin sijoitusasunnon ostaminen ja vuokraaminen ja siinä on omat riskinsä. Se ei myöskään samalla tavalla korreloi osakemarkkinoita kuin REIT:it. Laina muotoisissa sijoituksissa sen maksu ei välttämättä ole aina edes suoraan sidottu kiiteistömarkkinaan sillä lainan kohde voi olla myös muu yritystoiminta vaikka itse pyrinkin sijoittamaan vain sellaisiin kohteisiin jossa kehitetään kohteen arvoa tai se ostetaan vuokrattavaksi.