Keväällä 2013 ostin yhdessä siskoni kanssa toisen sijoitusasuntoni. Se osoittautui pahimmaksi virheeksi, jonka olen tehnyt. Hyväksyimme tällä viikolla asunnosta ostotarjouksen ja nyt pääsemme jättämään sen taaksemme. Jotta tämä kokemus ei menisi ihan hukkaan pitää analysoida mitä virheitä teki jotta niitä ei enää jatkossa tee. Vaikka tästä realisoituu mittavat tappiot olen todella tyytyväinen että minun ei tämän jälkeen tarvitse uhrata ajatustakaan sille vaikkakin jäljelle jää vielä lainaa joka muistuttaa tästä virheestä olemassa olollaan.
Virhe 1: taloyhtiön papereiden ymmärtäminen
Listasin tämän ensimmäisenä virheenä koska tästä johtui useampikin virhe. Taloyhtiön paperit on syytä katsoa hyvin ja niistä pitäisi saada hyvä kuva mitä remontteja on seuraavan 10 vuoden sisään mahdollisesti tulossa. Emme osanneet varautua siihen, että jo kolme vuotta myöhemmin alettaisiin valmistella kiireellistä linjasaneerausta. Putkien huono kunto oli yllätys ilmeisesti myös taloyhtiön hallitukselle, mutta nyt kun katson noita vanhoja papereita niin kyllä siellä oli selkeitä merkkejä että tähän olisi pitänyt varautua.
Virhe 2: sijainti
Paikkakunta oli erittäin tuttu minulle, mutta en ilmeisesti tuntenut sitä selkeästikkään vuokralaisen näkökulmasta. Vaikka asunto oli hyvällä alueella se ei siltikkään ollut yhtä hyvä vuokraamisen kannalta kuin esimerkiksi toinen sijoitusasuntoni, joka on noin 1km päässä tästä asunnosta. Sijainti virheeksi voisi myös kirjata sen, että paikka kunnalle alettiin hyvinkin nopeasti rakentamaan ihan massiivisesti lisää uusi kerrostaloasuntoja ja näin ollen markkinoille tuli jopa ylitarjontaa. Vapaiden asuntojen määrä on täysin hyydyttänyt asuntokaupan ja kaikki vähänkään kalliimmat vuokra-asunnot. Täysin tukien varassa olevia vuokralaisia kyllä löytyisi mutta ne eivät kuulu lainkaan meidän kohdeasiakasryhmään.
Virhe 3: asunnon koko
Asuntoa oli aivan liian iso kaksio ja olisi varmasti mennyt vuokralle kolmiona paremmin. Tämä tietysti vaikutti mahdolliseen vuokraan.
Virhe 4: väärin arvioitu vuokrataso
Vaikka olin syntyperäinen paikkakuntalainen en osannut arvioida oikein vuokratasoa. Tämän vuoksi vuokrapyyntimme teki vuokraamisen huomattavasti haastavammaksi ja työläämmäksi eikä vuokralainen yleensä pysynyt kauan vaikka asunnon taso oli korkea verrattuna halvempiin asuntoihin.
Virhe 5: ostohinta
Ostimme asunnon aivan liian kalliilla ja koska emme olleet varautunut linjasaneeraukseen ja olimme tehnyt laskelmat myös liian optimistisella vuokralla, joten laskelmamme oli heti alusta asti väärät ja vaikka pitkään pääsimme hieman yli nolla tuloksen veti linjasaneeraus ja liian usein vaihtuva vuokralainen tuloksen kassavirta negatiiviseksi.
Virhe 6: velkavivun suuruus
Asunto ostettiin kokonaan velkarahalla ja emme laittanut senttiäkään omaa rahaa asuntoon ennen kuin tänä vuonna. Tämän vuoksi mahdollinen vuokra ei enää kattanut lainahoitokuluja ja yhtiövastikkeita. Olisimme joutunut maksamaan lainan lyhennystä omasta pussista ja tässä olisi myös iso riski korkojen noustessa.
Näiden virheiden vuoksi asunto yksinkertaisesti aiheutti liikaa stressiä ja kumpikaan ei enää halunnut tehdä mitään asunnon eteen. Näin ollen kun edellinen vuokralainen lähti päätimme ottaa välittäjän myymään asunnon vaikka tiesimme heti sen menevän tappiolla. Oma osuuteni luovutus tappiosta on hieman vajaa 24 900€. Onneksi noita voi nykyään käyttää vähentämään muita pääomatuloja verotuksessa. Asuntosijoittamisessa tappiot on helposti suurempia ja ongelmat voi olla isoja. Olen onneksi välttynyt vuokralaisen aiheuttamista ongelmista pääasiassa sillä minulla on selkeät kriteerit minkä mukaan vuokralaisen valitsen ja mielummin valitsen tyhjän kuukauden kuin väärän vuokralaisen.
Vaikka tällä kertaa mentiin päin mäntyä ja kovaa niin olen ottanut tästä opiksi ja olen myös käynyt kursseja, joita voin lämpimästi suositella kaikille asuntosijoittajaksi aikovalle sillä muutaman tonnin kurssit voivat säästää sinut usealta murheelta ja isoilta tappioilta. Seuraavan sijoitusasunnon kanssa tulen olemaan todella tarkka ja todennäköisesti se tulee olemaan uusi tai uudehko, jotta yllätyksiä ei tule. Ihan heti en ole ostamassa seuraavaa asuntoa ja todennäköisesti käytän myös asiantuntijaa apuna valinnan tekemisessä seuraavalla kerralla.
Hyvä, että myös asuntosijoittamisen tappioista kirjoitetaan. Aika huima tappio ja tullut vaan kolmessa vuodessa. Mutta onko esim asuntosijoittamiskurssit jo tonneissa? Luulin, että parilla sadalla selviää.
Joo epäonnistumisista kirjoitetaan ihan liian vähän. Näistä lähinnä kuullut kursseilla. Kyllä kaikki minun tietämät kurssit on noin 500€/kpl ja kun useamman käyt niin ollaan helposti parissa tonnissa. Toki halvemmalla selviää ostamalla ne kaksi suomalaista asuntosijoituskirjaa. Nekin on todella hyviä tiedon lähteitä. Niitä vain ei ollut vielä kirjoitettu kuin tämä mokan tein. Tuli näköjään ajatusvirhe vuosi lukuun sehän olikin jo 2013. Tappio lähinnä syntyi osto ja myyntihinnan välisestä erosta + myyntikulut ja kevyt keittiö remontti jolla saatiin asunto sellaiseksi että se on myyvä. Suurin tappion aiheuttaja oli liian korkea ostohinta ja siihen päälle perinteisellä menetelmällä tehty linjasaneeraus, jonka hinta näkyy lähes… Read more »
Yllättävänkin kalliiksi tuli putkiremontti. Eikö niistä sentään toisinaan saa lähes omansa takaisin? Hienoa, että tosiaan riskejäkin joku tuo esiin. Liian laajalle on mielestäni levinnyt ajatus asuntosijoittamisesta selvästi vähäriskisempänä kuin ”pörssipelit”. Velka sijoitusasuntoon alkaa olla koko kansan huvia, mutta pörssi uhkapeliä ilmankin velkaa, vähän kärjistäen. Asuntosijoittamisesta ei oikein edes löydy laskettuja keskimääräisiä riskimittareita, volatiliteettia ja Sharpen lukua yms. Suuri osa yksityisistä asuntosijoittajista ei suostu riskejä edes myöntämään, sillä ”vuokrat eivät laske koskaan”ja muulla ei ole väliäkään. En nyt silti ala julistamaan asuntosijoittamista yksiselitteisesti pörssiä tai muita vaihtoehtoja huonommaksi, mutta soisin ihmisten ajattelevan kuviota vähän pidemmälle ennen kuin laittavat 100% sijoitusvarallisuudestaan yhteen… Read more »
Kiitos jakamisesta.
Rohkea kirjoitus. Tämä lista pitäisi jokaisella olla mukana, kun menee katsomaan uutta sijoitusasuntoa.
Juuri tämän takia pidän osakesijoittamista ylivertaisena asuntosijoittamiseen verrattuna. Asuntosijoittaminen on huomattavasti riskisempää korkean velkavivun takia, vaatii järkyttävästi työtä, tuottaa enemmän murheita ja hajauttaminen on mahdotonta aloittelijalle. Ongelmaksi muodostuu nykyisin asuntojen niin korkea hinta hyvillä paikoilla, että kassavirta on _aina_ negatiivinen omien laskelmieni mukaan. Hintaan pitäisi saada vähintään 20% alennus, että pääsisi edes nollalinjalle. Huonoilla paikoilla saa halvalla, mutta vuokralaisten saaminen onkin sitten vaikeampaa ja asunnon hinnankehitys negatiivista. Nykyisin asuntosijoittamisen laskelmat perustuvat pelkästään asunnon hinnan nousuun tai edes pysymiseen paikoillaan. Tämä on pelkää spekulointia. Mitäs sitten jos negatiivisen kassavirran asunnossa sekä sinä että vuokralainen joudutte työttömäksi? Se tarkoittaa usein pakkomyyntiä huonossa… Read more »
Kyllä pääkaupunkiseudullakin on mahdollista saada positiivista kassavirtaa, mutta se vaatii ainakin itselleni liikaa pääomaa ja sen lisäksi sekä vuokratuotto ja ROE on liian huonoja. Hintataso on kyllä tällä hetkellä aika korkea.
Olen itse asunut (sijoitusasunnoissani), ja tehnyt hieman remonttia ennen myyntiä.
Kuusi asuntokauppaa osto/myynti reilun 10 vuoden aikana. Huonoin kauppa oli +- nolla, ja paras myynti kolminkertaisti ostohinnan. Muutoista tulee aina hieman kuluja, mutta kahdesta viimeisestä myynnistä nettosin tarpeeksi että pystyin muuttamaan perheeni kanssa Thaimaaseen. Täällä nyt suunnittelen uusia sijoutuksia ilman isompia kiireitä.
Hienoa, kun kirjoitit tappioistakin! Itsekin olen blogissani päättänyt kirjoittaa myös kaikista tappioista.
Minkä kokoinen kaksio oli, kun kerroit sen olevan liian suuri?
Olen itse harkinnut myös sijoitusasunnon hankintaa n. 1-1.5 v päästä ja minulla pitäisi olla siihen asukaskin valmiina seuraavaksi 5 vuodeksi. Vuokratasoksi olisi tarkoitus säätää vain sen verran, jolla kustantaa lainalyhennyksen ja vastikkeen.
Kuitenkin hieman mietityttää, että osaisinko huomioida kaiken asuntoa valittaessani. Päätyisin kuitenkin melko uuteen asuntoon, jolloin linjasaneerauksen tai isoiden kalliiden remonttien riski 10v säteellä pitäisi olla olematon. Hinta on tietenkin sitten sen mukainen.
Se on 63m2.
Hyvä, että kirjoitat myös epäonnistumisista. Asuntosijoittamista pidetään jostain syystä lähes riskittömänä tapana vaurastua, vaikka todellisuudessa voi käydä noin kuten kirjoitit. Haluaisin hajauttaa omia sijoituksia osakkeista myös asuntoihin, mutta asuntojen hinnat ovat niin korkealla etten saa tuotto/riski-suhdetta järkeväksi.
Oho! Kiitos avoimesta tekstistä. Ei ne aina taida mennä ihan kohdilleen, mutta toisaalta teillä on useita onnistumisia myös.
Kiitos avoimesta ja hyvästä kirjoituksesta! Mukava myös lukea useita kommentteja aiheesta, puolesta ja vastaan. Olen itse sijoittanut asuntoihin vuodesta 2012 ja tällä hetkellä toimin asuntosijoittamisen parissa täysipäiväisesti. Olen itse onnistunut hyvin ja välttynyt toistaiseksi pahemmilta epäonnistumisilta, mutta en kuitenkaan pidä, että asuntosijoittaminen olisi sijoitusmuotona sen parempi kuin mikään muukaan. Minulle se on kuitenkin ylivertainen sijoitusmuoto muihin nähden, koska se on intohimoni ja nautin siitä. Jollekin toiselle osakesijoittaminen voi olla tuottoisampi ja mielekkäämpi sijoitusmuoto. Pointtini on se, että mikään sijoitusmuoto ei mielestäni ole sen parempi tai huonompi kuin toinen. Kyse on sijoittajasta. Tämä artikkeli toimikoon hyvänä esimerkkinä. En tarkoita, että kirjoittaja… Read more »
Oma tarinani menee niin, että minusta tuli vahingossa asuntosijoittaja (tai taitaa tämä olla aika tyypillinen tarina). Ostin viitisen vuotta sitten yksin uudehkon kaksion Turusta ja siitä parin vuoden päästä tapasin miehen, rakastuin ja vuosi sitten ostimme yhteisen kodin. Tarkoitus oli myydä kaksioni, mutta löysin siihen sattumalta hyvän vuokralaisen niin jätin sen sitten vuokralle ja nyt olen ollut vuoden päivät asuntosijoittaja. Täytyy tunnustaa, että en ole kauheasti miettinyt kuinka järkevää tämä taloudellisesti on 🙂 Löysin vasta blogisi ja muutamia tekstejä ehdin lukea, niin aloin tätäkin asiaa miettimään. Omat kuluni sijoituskaksiosta on 740e/kk (laina + vastike) ja vuokraa saan 670e/kk. Eli ei… Read more »
Negatiivinen kassavirta voi osoittautua ongelmaksi kun korot nousee. Täytyy myös muistaa, että asunto kuluu ja sitä pitää remontoida ja kunnostaa ajan mittaan. Ensimmäinen asuntoni oli myös samalla tavalla kassavirta negatiivinen sillä ostin sen uutena. Myöhemmin järjestelin sen lainan uudelleen ja sain pienennettyä kuukausimaksua pidentämällä laina-aikaa ja nykyisin siitä jää käteen useampi satanen. Kannattaa tehdä laskelmat selviääkö taloutesi kun lainan korko on 4% – 6%.